YÖNETMELİK
Etraf ve Şehircilik Bakanlığından:
İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR KIYMET ARTIŞ HISSESI
HAKKINDA YÖNETMELİK
BİRİNCİ KISIM
Hedef, Kapsam, Destek ve Tanımlar
Maksat
UNSUR 1 – (1) Bu Yönetmeliğin hedefi; uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek kıymet artışının bedel artış hissesi olarak kamuya kazandırılmasında; bu hissenin kapsamı, tespiti, mutlaklaşması, ödenmesi ve dağıtımına ait iş ve süreçler ile başka iş ve süreçlere yönelik metot ve asılları belirlemektir.
Kapsam
HUSUS 2 – (1) Bu Yönetmelik, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili yönetimlerce yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek paha artışının kamuya kazandırılması süreçleri, plan değişikliğine ait müracaat asılları, değer takdir komitesinin teşekkülü, çalışma formu ve karar alması, yetkili kuruluşlarca hazırlanan rapor temel alınarak değer takdir komitesince hazırlanacak raporu, hissenin mutlaklaşması, ödenmesi ile bu hisseye ait başka iş ve süreçlere yönelik adap ve temelleri kapsar.
Destek
HUSUS 3 – (1) Bu Yönetmelik; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 44 üncü hususu, Ek 8 inci hususu ve 10/7/2018 tarihli ve 30474 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 97 nci unsuruna dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
HUSUS 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Bakanlık: Etraf ve Şehircilik Bakanlığını,
b) Paha artış hissesi: Uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın meri plan şartlarındaki paha tespiti ile plan değişikliği sonrası kıymet tespiti ortasındaki farkı,
c) Değerleme raporu: 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa nazaran yetkilendirilmiş lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından, bedel artış hissesinin tespiti için kullanılmak üzere hazırlanan taşınmaz bedelini gösterir raporu,
ç) Değerleme raporu bedeli: Plan değişikliği teklifi sunan taşınmazın malikleri tarafından ödenecek olan, 6362 sayılı Kanuna nazaran yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşuna, taşınmaz kıymetinin paha artış hissesinin belirlenmesi için hazırlattırılacak değerleme raporlarının Sermaye Piyasası Şurası tarafından yayımlanan Gayrimenkul Değerleme Taban Fiyat Tarifesine nazaran belirlenen bedeli,
d) Yönetim: Büyükşehir sonları içinde, büyükşehir belediyeleri ve ilçe belediyeleri, büyükşehir belediyesi dışındaki belediyelerde, belediye ve mücavir alan sonları içerisinde belediyeler, bu sonlar dışında vilayet özel yönetimleri ve ilgili mevzuatı uyarınca plan yapma ve onaylama yetkisine sahip başka kurum ve kuruluşları,
e) Değer takdir komitesi: Yönetim bünyesinde ilgili lisans ve lisansüstü programlardan mezun olan, en az beş olmak üzere tek sayıda belirlenecek şahıstan oluşturulan ve bedel artış hissesini belirlemek üzere piyasa araştırması yapmakla, meri plan ve plan değişikliği açıklama raporu ve değerleme raporunu incelemek, kıymetlendirmek ve kesin bedel artış hissesini tespit etmekle vazifeli komitesi,
f) Piyasa (pazar) pahası: Sermaye Piyasası Heyeti tarafından yayımlanan Milletlerarası Değerleme Standartlarına nazaran tespit edilmesi gereken piyasa bedeli olup, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci unsuruna nazaran taşınmazların değerlemesi için kullanılan kıymet tespit prosedürlerinden rastgele biri ya da birkaçı kullanılarak tespit edilmiş olan plan değişikliği öncesi ve sonrası taşınmazın piyasa kıymetini,
g) Plan: Uygulama imar planını,
ğ) Yetkili kuruluş: Sermaye Piyasası Konseyinin yayımlamış olduğu listedeki taşınmaz değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş değerleme kuruluşunu,
söz eder.
İKİNCİ KISIM
Plan Değişikliği ve Kıymet Artış Hissesinin Konusu
Paha artış hissesine husus olacak plan değişiklikleri
HUSUS 5 – (1) Paha artışına husus olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, toplumsal ve teknik altyapı istikrarını bozmayacak halde ve teknik münasebetleri sağlamak kuralıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;
a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran yahut işlev değişikliği getiren plan değişikliklerinde gereksinim duyulan kültürel tesis, toplumsal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,
b) Parsel bazında işlev değişikliği,
suretiyle yapılır.
Paha artış hissesinin konusu
UNSUR 6 – (1) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine 5 inci hususta belirtilen halde gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda bedelinde artış olan taşınmazın artan kıymetinin tamamı kıymet artış hissesine bahis edilir.
(2) Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, yönetime sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan şartları ortasındaki paha farkı paha artış hissesine husus edilir. Bu durumda 5 inci unsurdaki şartları sağlamak temeldir.
Bedel artış hissesine mevzu olmayan alanlar ve süreçler
HUSUS 7 – (1) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;
a) Riskli alanlardan,
b) Rezerv yapı alanlarından,
c) İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale temel inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ait plan değişikliklerinden,
(2) Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan,
(3) Mazbut ve mülhak vakıflara ilişkin alanlardan,
(4) İmar planlarında yençok: Hür olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci hususunun birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen adaplara nazaran yapılacak imar planı değişikliklerinden,
(5) Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme iştirak hissesi olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada yahut parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe çizgisi düzeltmelerine, imar sınırı düzenlemesine husus plan değişikliklerinden,
bedel artış hissesi alınmaz.
ÜÇÜNCÜ KISIM
Değerleme Raporu ve Değer Takdir Komitesi
Değerleme raporları
UNSUR 8 – (1) İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum bedeli ile imar planı değişikliği sonrası durum bedellerinin tahlili, yönetim tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum pahası ortasındaki fark, kıymet artış hissesi olarak raporlanır. Yetkili kuruluşlarda değerleme raporunu en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişinin imzalaması zaruridir.
(2) İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek bedel artış hissesinin değer takdir komitesince tespitinde kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek değerleme raporları 2942 sayılı Kanunun 11 inci unsurunda belirtilen bedel tespit asılları farklı ayrı yahut birlikte karma değerleme formülleri kullanılarak, mer-i plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa bedellerinin belirlenmesi formunda hazırlanır. Değerleme çalışmaları sonucunda Ek-1’de yer alan formata uygun olarak hazırlanan değerleme raporları yönetime sunulur.
(3) Kıymet artış hissesine ait yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve öteki muhdesatın bedeli dikkate alınmaz.
Değer takdir komitesinin teşekkülü ve çalışma asılları
HUSUS 9 – (1) Değer takdir komitesi; ilgili yönetimin bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4 üncü unsuru yahut 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 49 uncu unsuru kapsamında misyon yapmak şartıyla; kent plancısı, harita (geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi idaresi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve idaresi ile değerleme mevzularında lisans/yüksek lisans yahut doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna nazaran yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. Belirtilen kapsamda kâfi işçisi olmayan yönetimler, değer takdir komitesini lisans mezunu olan bireylerden oluşturur; bu durumdaki yönetimler, kurulun en az iki üyesinin öteki kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan üstte belirtilen nitelikleri haiz işçiden temin edebilirler.
(2) Değer takdir kurulları iki yıl müddet ile misyon yapmak üzere üst yöneticinin onayı ile komite lideri da belirtilecek biçimde oluşturulur. Yıl içinde yönetimin gerekli görmesi halinde yeni komite ya da kurullar kurulabilir.
(3) Komite, toplantılarını komite liderinin belirlediği yerde yapar. Komite toplantıları, muhtaçlık halinde manzaralı kayıt alınması şartıyla uzaktan iştirak yoluyla da gerçekleştirilebilir. Komite, değerleme raporunu hazırlayan yetkili kuruluşun uzmanlarından sunum yapılmasını talep edebilir ve teslim edilen değerleme raporu üzerinde meçhul olan konuların olması halinde bahis ile ilgili uzman kurumlardan ek görüş ve rapor alınması yoluna gidebilir.
(4) İmar planı değişikliğinin neden olabileceği taşınmaz bedel artış hissesinin tespiti, değer takdir kurulu tarafından, en az iki yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme raporlarında belirtilen pahaların aritmetik ortalama bedelinden az olmamak üzere yapılır.
(5) Yetkili kuruluşlardan alınan değerleme raporları; hem mevcut durum pahası, hem de plan değişikliği sonrası durum bedeli taraflarından komite tarafından kapsamlı olarak incelenir. Yetkili kuruluşlara yönetim tarafından hazırlatılan iki değerleme raporun ortalama paha artış hissesi ortasındaki farkın %20’den fazla olması, değer takdiri komitesince yerinde yapılan inceleme sonucunda değerleme raporlarında belirlenen paha artış hissesinin gerçeği yansıtmadığının kıymetlendirilmesi halinde, yetkili kuruluşlardan ek rapor ya da tekrar rapor düzenlenmesi talep edilir. Yetkili kuruluşlar tarafından taşınmazın bedelinin gerçek olduğunun münasebetleri ile birlikte rapor edilmesi ve paha değişikliği yapılmaması halinde, komite üçüncü bir yetkili kuruluştan değerleme raporu alabileceği üzere, kıymet farklılıklarının incelenmesi için üniversitelerden yahut uzman kuruluşlardan rapor talep edebilir. Bu halde alınan üçüncü raporda evvelki raporları veren yetkili kuruluş ya da kuruluşların kusurlu süreç yaptıkları anlaşılması halinde, bu durum yönetim tarafından Sermaye Piyasası Heyetine bildirilir.
(6) Kurul toplantıları üyelerin tamamının iştiraki ile yapılır. Kararlar üyelerin salt çoğunluğu ile alınır.
(7) Komite kararları ayrıntılı ve kontrole elverişli bir surette kaleme alınır. Karara muhalif olan üyeler karara muhalefet şerhini münasebeti ile belirtirler.
(8) Öteki kamu kurum ve kuruluşlarından görevlendirilecek olan üyelerin 10/2/1954 tarihli ve 6245 sayılı Harcırah Kanunu kapsamında yol ve konaklama masrafları talep eden yönetim tarafından ödenir.
DÖRDÜNCÜ KISIM
Müracaat, Kıymet Artış Hissesinin Tespiti, Nihaileşmesi, Ödenmesi ve
Yönetimler Ortası Dağılım Süreçleri
Müracaat
UNSUR 10 – (1) İmar planı değişikliği teklifi, plan değişikliğine mevzu alan sonları içinde yer alan taşınmaz sahiplerinin tamamının yahut vekillerinin noter onaylı vekalet bilgilerini içeren bir dilekçeyle yönetime verilerek müracaat yapılır.
Bedel artış hissesinin tespiti
UNSUR 11 – (1) Değer takdir komitesince en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen bedel artış hissesi pahaların aritmetik ortalama kıymetinden az olmamak üzere paha artış hissesi belirlenir.
(2) İmar planı değişikliği tekliflerinin yönetimlerce onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan evvel, plan değişikliği teklifini onaylayan idarece kıymet artış hissesi ile ilgili iş ve süreçlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili üniteye bildirilir.
(3) Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, büyükşehir belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya çıkarılmasından evvel, ilçe belediyesince kıymet artış hissesi ile ilgili iş ve süreçlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili üniteye bildirilir.
(4) Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedeli, taşınmaz maliklerince planı onaylayan yönetim tarafından bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılır. Değerleme raporu hazırlama bedeli, ilgililerce ödenmeden onaylanan planlar askıya çıkartılmaz. İki yetkili kuruluşa yönetim tarafından değerleme raporu 30 gün içerisinde hazırlattırılır.
(5) Yönetim tarafından iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporu değer takdir kuruluna iletilir ve komitece kıymet artış hissesi belirleme çalışmalarına başlanır. Kurul tarafından imar planı değişikliğine mevzu alanda ve etrafında yapılan inceleme sonucunda, iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporları altlık olarak kullanılır. Plan değişikliğinin neden olabileceği kıymet artış hissesi, münasebetlerinin de açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirlenir. 9 uncu hususun beşinci fıkrasındaki durumlar 30 günlük müddete dahil değildir.
Kıymet artış hissesinin mutlaklaşması
UNSUR 12 – (1) Onaylanan planlara nazaran hazırlan değerleme raporları ve değer takdir komitesince belirlenen kıymet artış hissesi, planların askı sürecinde varsa yapılan itirazlar sonucunda planda değişiklik olması halinde yeni planlara nazaran revize edilerek son olarak belirlenir.
(2) Değer takdir komitesince belirlenen kıymet artış hissesi, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde bildiri edilir. Bildiri tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel mutlaklaşmış sayılır. Müddetinde yapılan itirazlar, değer takdir kurulu tarafından 5 gün içinde kıymetlendirilerek sonuçlandırılır ve bu formda katılaşan bedel ilgilisine bildiri edilir.
Kıymet artış hissesinin ödenmesi
UNSUR 13 – (1) Paha artış hissesi, en geç taşınmazın birinci satışında yahut inşaat ruhsatının alımı kademesinde evvel Bakanlığın muhasebe ünitesi hesabına ödenir. Paha artış hissesinin ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir şartta satış müsaadesi verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.
(2) Kıymet artış hissesi, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir evvelki yıla ait olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Yordam Kanununun yinelenmiş 298 inci hususu uyarınca tespit ve duyuru edilen yine değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.
(3) Bedel artış hissesinin eksik ödendiğinin tespiti halinde ödenmeyen yahut eksik ödenen hissenin 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ilgiliye bildiri edilir. Müddetinde ödenmeyen yahut eksik ödenen hissenin ödenmesi gereken son günden ödendiği tarihe kadar geçen müddet için 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Metodu Hakkında Kanunun 51 inci hususuna nazaran hesaplanacak gecikme artırımı oranında faiz uygulanarak birebir Kanuna nazaran tahsil edilir. Bu kapsamda tahsil edilen fiyatlar hissenin dağılım nispetinde ilgili yönetim yahut kurumlara dağıtılır.
(4) Paha artış hissesi tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan evvel imar planında yine değişiklik yapıldığı yahut planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin katılaşmasından sonra, plan değişikliğinin yapılış münasebetleri dikkate alınarak, bedelinde azalış olduğunun tespiti halinde kıymet artış hissesi ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan fiyat, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde bedel artış hissesi bedelinin aktarıldığı yönetimler tarafından iade edilir.
Paha artış hissesinin dağılımı
HUSUS 14 – (1) Müracaat sahibi tarafından yatırılan kıymet artış hissesinin;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu vilayetlerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan vilayetlerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan yönetimde açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan bedel artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan bedel artış hissesinin; büyükşehir belediyesinin olduğu vilayetlerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık hissesinin dışındaki kalan kıymet artış hissesinin tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili yönetimin açılacak ilgili hesabına,
ç) (a) bendine nazaran kalan bedel artış hissesinin %25’i, (b) bendine nazaran kalan paha artış hissesinin %30’u ile imar planı değişikliğinin başka genel bütçeli yönetimler tarafından onaylanması durumunda paha artış hissesinin tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine hesabına,
Bakanlık muhasebe ünitesi tarafından 5 iş günü içerisinde aktarılır.
BEŞİNCİ KISIM
Çeşitli ve Son Kararlar
Tapu müdürlüğüne şerh verilmesi
HUSUS 15 – (1) İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan evvel, plan değişikliğine mevzu alan sonları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak yönetimince; “Taşınmaz paha artışına tabidir. Taşınmazın birinci satışında, bağış, mal değişimi ve gibisi hudutlu tıpkı hak tesisi sürecinde, paha artış hissesinin ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili yönetiminden sorulur, paha artış hissesinin ödendiğinin bildirilmesinin ardından süreç yapılır ve kıymet artış hissesi ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.” formunda tapu kütüğüne şerh edilmesi, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
(2) İmar planlarının katılaşmasına ve değer takdir komitesince paha artış hissesinin belirlenmesine müteakip kelam konusu parsellerde oluşan kıymet artış hissesi meblağı, birinci şerhe ek olarak idarece tapu müdürlüğüne tapu kütüğüne şerh edilmesi için bildirilir.
(3) Bedel artış hissesi meblağının taşınmaz maliklerince en geç taşınmazın birinci satışında ya da yapı ruhsat etabında olmak üzere Bakanlık muhasebe ünitesi hesabına yatırılmasına müteakip ilgili şerhlerin tapu sicilinden terkini ödemeyi izleyen on gün içerisinde idarece ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Kontrol
HUSUS 16 – (1) İmar planı değişikliği yapılan taşınmazlara ait değerleme raporları ile komite raporları ve kararları üzerinde Bakanlık kontrol yetkisine sahiptir.
(2) Yetkili kuruluşlarca bu Yönetmelik kapsamında hazırlanacak değerleme raporlarının gerçeği yansıtmadığının bağımsız uzman kuruluşlarca tespiti halinde, kamu ziyanına neden olan şahıslardan kelam konusu zararın tazmini ve bu bireyler hakkında cezai süreç tesis edilmesi için Yönetim tarafından Sermaye Piyasası Şurasına bildirimde bulunulur.
Kanunun yürürlük tarihinden evvelki plan müracaatları
SÜREKSIZ UNSUR 1 – (1) Kanunun yürürlüğe girdiği 20/2/2020 tarihinden evvel belediye, vilayet özel yönetimi yahut ilgili yönetimlere müracaat yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik tekliflerine bu Yönetmelik kararları uygulanmaz.
Yürürlük
HUSUS 17 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
HUSUS 18 – (1) Bu Yönetmelik kararlarını Etraf ve Şehircilik Bakanı yürütür.
EK- BELGEYI İNDİRMEK İÇİN
Memurlar
