Dava kiracı tarafından, kiralanan dükkanın pandemi süreci nedeniyle birçok iş yerinin kapandığını, ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini ve aylık kira bedellerinin ödenemez durumda olduğunu, iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle aylık kirasının 01/05/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak ve Covid-19 salgının tesirli olduğu devir boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL’ye uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiş ama birinci derece mahkemesi reddetmiştir.
Bölge yönetim mahkemesi ise bu kararı bozmuştur:
Yaşanılan salgın hastalık sürecinin fevkalâde bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır.
O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin harika durum olarak kabul edilmesi gerekir.
Lakin salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi gayesiyle alınan önlemlerin tesirleri bölümlere ve işin yapıldığı yere nazaran farklılık göstermesi nedeniyle bu inanılmaz durum karşısında tüm kontratlara belirlenmiş bir halde müdahale etmek mümkün değildir.
O halde somut hadisede olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan önlemlerin şahsen kiracı üzerindeki tesirleri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, kontratın her iki tarafı üzerine dağıtılacak halde mukavelenin yeni şartlara uyarlanması benimsenmelidir.
Kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis sistemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan önlemlerin davacının iş hacminde belli tesirlerinin olabileceği kıymetlendirilerek ihtiyati önlem talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.
Lakin salgın mühletince restaurant olan işyerlerinin etkilenme sürecinin aylara nazaran değişkenlik gösterdiği ve bu tesirlerin ne kadar daha devam edeceğinin muhakkak olmadığı gözönünde bulundurularak ihtiyati önlemin altı ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara nazaran kaldırılması yahut arttırılıp azaltılması konularında karar verilmesi gerekmektedir.
BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
4. HUKUK DAİRESİ
Temel Numarası: 2020/1103
Karar Numarası: 2020/1008
Karar Tarihi: 29.09.2020
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen evrak içindeki tüm dokümanlar ile dairemiz üyesi tarafından hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:
İHTİYATİ ÖNLEM TALEBİ VE SAFAHAT:
Davacı vekili; davalı tarafın maliki olduğu Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Konak Mahallesi, Şenocak Cad. 282 Ada 1 Parselde kayıtlı taşınmazın restaurant olarak 01/01/2020 başlangıç tarihli 8 yıl vadeli aylık 23.000,00 TL bedelli kira mukavelesi ile müvekkiline kiralandığını, pandemi süreci nedeniyle bir çok iş yerinin kapandığını, ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini ve aylık kira bedellerinin ödenemez durumda olduğunu, iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle TBK’nun 138. unsurunda ön görülen kaidelerin oluşması nedeniyle dava konusu mecurun aylık kirasının 01/05/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak ve Covid-19 salgının tesirli olduğu devir boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL’ye uyarlanmasına karar verilmesini, öncelikle 01/05/2020 tarihinden geçerli olmak ve Covid-19 salgının tesirli olduğu periyot boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati önlem kararı verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece 10.08.2020 tarihli orta karar ile ihtiyati önlem talebinin reddine karar verilmiş, bu karara karşı davacı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur.
İstinafa yanıt veren davalı vekili, istinaf istemlerinin reddini savunmuştur.
HMK’nun “İncelemenin Kapsamı” başlıklı 355. unsurunda “İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sonlu olarak yapılır. Lakin, bölge adliye mahkemesi kamu tertibine karşıtlık gördüğü takdirde bunu resen gözetir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf müracaat dilekçesinde gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken, kamu sistemine karşıtlık oluşturan sebeplerle sonlu olarak yapılmıştır.
KANITLARIN KIYMETLENDİRİLMESİ ve MÜNASEBET
İhtiyati önlem HMK’da 389 vd. hususlarında düzenlenmiştir.
HMK’nın 389. Unsurunda “Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin kıymetli ölçüde zorlaşacağından ya da büsbütün imkansız hale geleceğinden yahut gecikme sebebiyle bir sakıncanın veyahut önemli bir zararın doğacağından kaygı edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati önlem kararı verilebilir.
Birinci fıkra kararı niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır. ” kararı düzenlenmiştir.
Kiralananın 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 8 yıl müddetli kira kontratı ile restaurant olarak kullanılmak üzere aylık 23.000,00 TL kira bedeli ile davacıya kiraya verildiği konusunda taraflar ortasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davacı/kiracı pandemi sürecinde iş hacminde düşüş olduğunu belirterek ve pandemi mühletince geçerli olmak üzere kiranın uyarlanmasını talep etmiş ve bu devir boyunca aylık kira parasının 11.500,00 TL olarak ödenmesi için ihtiyati önlem talep etmiştir.
Somut hadisede ihtiyati önlem kararının şartlarının oluşup oluşmadığı açısından öncelikle kiranın uyarlanması davasının tüzel niteliği incelenmelidir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Hususunda “Aşırı İfa Güçlüğü” husus başlığı altında “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen harikulâde bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve kontratın yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına ters düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu şimdi ifa etmemiş yahut ifanın çok ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını gizli tutarak ifa etmiş olursa borçlu, yargıçtan kontratın yeni şartlara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde mukaveleden dönme hakkına sahiptir. Daima edimli kontratlarda borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu husus kararı yabancı para borçlarında da uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Hususun münasebetinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada mukaveleye bağlılık (ahde vefa) prensibinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkansızlık kavramından farklı olan çok ifa zahmetine dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Uygar Kanununun 2 nci unsurunda öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Fakat, kontratın değişen şartlara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört şartın birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
1. Mukavelenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen harikulâde bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Bu durum, kontratın yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına muhalif düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu şimdi ifa etmemiş yahut ifanın çok ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını gizli tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Unsura nazaran uyarlamanın bütün şartları gerçekleşmişse borçlu yargıçtan kontratın yeni şartlara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, mukaveleden dönebilir; daima edimli mukavelelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır .” münasebetine yer verildiği görülmektedir.
Yeni koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının denetim altına alınması emeliyle çeşitli önlemlere başvurulmuştur. Bu önlemler kapsamında olmak üzere vakit zaman ve gereksinim durumuna nazaran sokağa çıkma yasağı uygulanması, işyerlerinin kapatılması yahut esnek çalışma, meskenden çalışma üzere değişkenlik gösteren önlemler uygulanmış olup, salgının tesirlerinin ve yetkili kurumlarca alınan önlemlerin hala devam ettiği bilinmektedir.
Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar deneyim edilmemiş sonuçlar doğurmuş, bilhassa kimi dalların salgından ve alınan önlemlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür.
Genel olarak kontratlarda “Ahde vefa ilkesi” geçerlidir. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde açıklandığı üzere mukavelenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen fevkalâde bir durumun ortaya çıkması durumunda kontrata bağlılık unsurunun sıkı bir biçimde uygulanması, hakkaniyete karşıt olacağından hakimin mukaveleye müdahalesi ve mukaveleyi yeni şartlara uyarlaması mümkündür.
Yaşanılan salgın hastalık sürecinin inanılmaz bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde belirtilen harikulâde durum olarak kabul edilmesi gerekir.
Fakat salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi hedefiyle alınan önlemlerin tesirleri bölümlere ve işin yapıldığı yere nazaran farklılık göstermesi nedeniyle bu harikulâde durum karşısında tüm mukavelelere belirlenmiş bir formda müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut hadisede olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan önlemlerin şahsen kiracı üzerindeki tesirleri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, mukavelenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak formda mukavelenin yeni şartlara uyarlanması benimsenmelidir.
Bu genel açıklamanın akabinde dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan davada ihtiyati önlem kararı verilip verilemeyeceği değerlendirilmiştir.
Davanın ve uyuşmazlığın aslını halleder halde ihtiyati önlem kararı verilemez. Lakin salgın devrinde birtakım işyerlerinin büsbütün kapandığı ve hiçbir gelir elde edemediği gözönünde bulundurulduğunda ihtiyati önlem kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin 30 günlük ihtar yahut 30 gün müddetli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüte düşürerek ve tahliye ettirebileceği açıktır. O halde ihtiyati önlem kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup, temerrüde düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının rastgele bir manasının kalmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ait açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK’nun 389/1 hususunda gösterilen “ciddi bir zararın doğacağından kaygı edilmesi” şartının mevcut olduğu ve ihtiyati önlem kararı verilebileceği kabul edilmelidir.
7226 Sayılı Kanun’un süreksiz 2.maddesi ile kabul edilen “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihinde kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira mukavelesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi yasa koyucunun birebir telaş ile hareket ederek yaşanan pandemi ve alınan önlemler kapsamında iş yerlerine ait kira kontratlarının feshi ve tahliyenin makul bir müddet ile engellendiğini göstermektedir.
Öte yandan üstte açıklandığı üzere ihtiyati önlem kararı verilmemesi durumunda kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün olup, tahliyenin telafisi imkansız ziyan doğuracağı açıktır. Lakin mahkemece ihtiyati önlem kararı verilip, kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucunda uyarlamanın şartlarının oluşmadığı yahut kiranın daha az ölçü düşürülmesi gerektiği benimsendiğinde kiraya verenin ortadaki farkı talep etmesi mümkün olup, telafisi imkansız bir ziyan doğmayacaktır.
Bununla birlikte covid-19 salgını süreksiz bir devir olup, uyarlamanın sırf bu devri kapsar formda yapılması ve salgının tesirleri büsbütün ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi olağana döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir.
Bu durumda ihtiyati önlemin de salgının tesirleri mühletince ve bu tesirlerin devam ettiği periyot için uygulanması gerekmektedir. Hakikaten HMK’nun “Durum ve şartların değişmesi sebebiyle önlemin değiştirilmesi yahut kaldırılması” başlıklı 396/1 hususunda “Durum ve şartların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati önlemin değiştirilmesine yahut kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm şartlar ile taraflarca sunulan kanıtlar göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir ölçü üzerinden ödenmesi konusunda ihtiyati önlem kararı verilmeli, lakin bu önlem kararı mahkemece makul aralıklarla yahut tarafların müracaatı üzerinde kıymetlendirilerek durum ve şartların değişmesi halinde kaldırılmalı yahut belirlenen yeni bir ölçü üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.
Açıklanan bu unsurlara nazaran dairemizce somut vakada kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis usulü ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan önlemlerin davacının iş hacminde makul tesirlerinin olabileceği kıymetlendirilerek ihtiyati önlem talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.
Fakat salgın mühletince restaurant olan işyerlerinin etkilenme sürecinin aylara nazaran değişkenlik gösterdiği ve bu tesirlerin ne kadar daha devam edeceğinin muhakkak olmadığı gözönünde bulundurularak ihtiyati önlemin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara nazaran kaldırılması yahut arttırılıp azaltılması konularında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
HMK 353/1 -b-2 unsurunda “Yargılamada eksiklik bulunmamakla bir arada, kanunun hadiseye uygulanmasında kusur edilip de tekrar yargılama yapılmasına muhtaçlık duyulmadığı takdirde yahut kararın münasebetinde yanılgı edilmiş ise ” Bölge Adliye Mahkemesince “düzelterek yine temel hakkında” karar kurulacağı düzenlenmiştir.
Yargılamadaki hukuka karşıtlıkların niteliğine nazaran eksikliklerin dairemizce belge üzerinden tamamlanması mümkün olup davada tekrar yargılama yapılmasına muhtaçlık duyulmadığından birinci derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ihtiyati önlem talebi hakkında dairemizce karar kurulması gerekmiştir.
KARAR: Üstte açıklanan nedenlerle,
İstinaf müracaatının KABULÜNE,
A.- Bursa 9.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2020/753 temel sayılı dava evrakında verilen 10.08.2020 tarihli orta kararın HMK 353/l-b-2 hususu uyarınca KALDIRILMASINA,
Harçlar Kanunu’nun Eki-I sayılı tarife A-lll-2-a unsuru uyarınca istinaf edenden peşin olarak alınan 54.40 TL istinaf karar harcının birinci derece mahkemesince istem halinde istinaf edene iadesine,
İstinaf kanun yoluna başvurma harcı iade edilmeyip yargılama masraflarına dahil edilmesi gerektiğinden, istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve başka istinaf masraflarının birinci derece mahkemesince temel kararla birlikte yargılama masrafları ortasında kıymetlendirilerek karar altına alınmasına,
Kullanılmayan istinaf sarfiyat avansının istinaf edene iadesine,
B.- İhtiyati önlem talebinin Kabulüne,
Davacının 01.01.2020 tarihli kira kontratı ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı kalınarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen şimdi ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda İHTİYATİ ÖNLEM KONULMASINA
İhtiyati önlemin mahkemece HMK’nun 396/1 unsuru uyarınca 6 aylık mühletler içerisinde ve toplanan kanıt durumuna, alınan önlemler ve önlemlerin davacı üzerindeki tesirlerine nazaran TEKRAR KIYMETLENDİRİLMESİNE,
Evrak üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 28.09.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Memurlar
