Mülkünü kiraya veren vatandaş, kiracının projeye ters olarak değişiklikler yaptığını, her türlü bakım işletme ve tamiratın kiracıya ilişkin olduğunu savunarak mahkemeye müracaat yaptı.
Kiracı ise olağan kullanım esnasında eskimelerin meydana geldiğini, bunun da olağan bir durum olduğunu lisana getirdi.
Yargıtay ise verdiği kararda, kiracı kontrata uygun olağan kullanma münasebetiyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir kararı verdi.
İşte Yartgıtay’ın verdiği karar
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2019/5552 E.
2020/206 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar ortasındaki kira kontratından kaynaklanan alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın, mühleti içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, evrak içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ile ortalarında kira mukaveleleri bulunduğunu, davalı kiracının 03/01/2011 tarihinde kiralananı tahliye ettiğini, davalının kiralananlarda projeye karşıt birçok değişiklikler yaptığını, kira mukavelesinde kiralanan binalardaki her türlü bakım, işletme, tamirat ve hasar işlerinin kiracı tarafından karşılanacağının belirtildiği halde kiracının hasarları gidermediğini, bu nedenle mahkeme aracılığıyla ziyan ölçüsü ve tamirat mühletinin tespit edildiğini, tespit edilen hasar bedeli ile 4 aylık tamirat müddeti kira bedelinin tahsili emeliyle takip başlatıldığını, davalının haksız yere takibe itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, kiralanan taşınmazın İstanbul Teknik Üniversitesi öğretim görevlilerince yapılan inceleme sonucunda binaya güçlendirme yapılması yahut tekrar inşa edilmesi gerektiği istikametinde rapor alındığını, binalarda davacı kurumun bilgisi dışında projeye muhalif imalatlar yahut yıkımların yapılmadığını, gerekli bakım ve tadilatların yapıldığını, dava konusu binanın zelzele riski münasebetiyle zarurî olarak boşaltıldığını ve binanın yıkılarak yine yapılması gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, davalının icra belgesine yapmış olduğu itirazının iptaline, takibin devamına, alacak yargılamayı gerektirdiğinden davacı faydasına icra inkar tazminatı takdirine yer olmadığına karar verilmiş; Kararın taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin tarih 2016/2233 Temel 2016/3110 Karar sayılı ilamı ile davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine, “Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Belge kapsamına, toplanan kanıtlara, mevcut kanıtlar mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına nazaran davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
Davalı vekilinin hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K.’nun 316. unsuru (818 sayılı eski B.K.’nun 256. maddesi) kararı uyarınca kiracı kiralananı tam bir ihtimamla kullanmak ve tıpkı kanunun 334. hususu (818 sayılı BK’nun 266.maddesi) yeterince kiralananı kontrat sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Fakat kiracı mukaveleye uygun kullanma münasebetiyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran makus kullanım nedeniyle oluşan ziyan ve hasardan sorumludur. … Mahkemece, uzman raporu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de; Karara temel alınan tespit raporunda tamir gerektiren işlerin olağan kullanımdan mı kaynaklandığı yoksa berbat kullanımdan mı kaynaklandığı açık halde belirtilmemiştir. Mahkemece, bu konu üzerinde durulup yine eksperlerden kontrole elverişli rapor alınarak davalı kiracının kazanılmış hakları da dikkate alınmak suretiyle hor kullanma tazminatının belirlenmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı formda karar verilmesi gerçek değildir.” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonucunda, davacının davasının kısmen kabulüne, takibin toplam 1.829.326,86 TL asıl alacak ölçüsü üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa 3095 sayılı Yasanın 1, 2/1. Hususları uyarınca hesaplanacak yasal temerrüt faizi ile birlikte tahsili için takibin devamına karar verilmiş; Karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Evrak kapsamına, toplanan kanıtlara, mevcut kanıtlar mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına nazaran davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-) Mahkemece yargılama sırasında alınan ve karara destek yapılan 27/04/2018 tarihli uzman şurası raporu incelendiğinde, taraflar ortasında birden fazla kiralanana ilişkin kira mukavelesi bulunduğuna değinilerek birinci kira kontratının 01/01/1985 tarihli olduğu, en son ise 01/07/2009 tarihinde otoparka ait kira mukavelesinin imzalandığı, en eski kira mukavelesinin yılı ile en son tarihli kira mukavelesi yılının toplamının ikiye bölünmesi sonucunda tüm kira mukavelelerinin ortalama başlangıç yıllarının 1997 yılı olarak kabul edildiği ve bu biçimde yapılan hesaplama sonucunda 14 yıllık yıpranma hissesinin da % 17 oranında olacağı belirtilerek sonuca ulaşıldığı anlaşılmaktadır.
Taraflar ortasında akdedilen 01/01/1985 başlangıç tarihli ve bir yıl müddetli kira mukavelesi ile hastane olarak kullanılmak üzere 3, 4, 5 ve 6 sayılı 4 kısım blok halindeki binaların, 12/12/1993 başlangıç tarihli ve beş yıl vadeli kira kontratı ile 2 bodrum ve 5 olağan katlı binanın, 15/01/1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl müddetli kira kontratı ile 2. blokun bodrum katındaki 1, 2, 3, 4, 5 ve 10 numaralı odaların, 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl vadeli kira kontratı ile 6. blokun 1. bodrum katının , 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl periyodik öteki kira mukavelesi ile 860 m² barakanın, 01/01/1997 başlangıç tarihli ve 12 ay vadeli kira kontratı ile 452 m² radyoterapi makine odalarının, 01/03/2000 başlangıç tarihli ve bir yıl vadeli kira kontratı ile kütüphane, konferans salonu ve kemoterapi merkezi alanının kiralandığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) unsuru kararı uyarınca kiracı kiralananı tam bir itinayla kullanmak ve birebir kanunun 334. (B.K.nun 266) hususu yeterince kontrat sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Lakin kiracı kontrata uygun olağan kullanma hasebiyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran berbat kullanım nedeniyle oluşan ziyan ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı müddet ve kullanma gayesi gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak eksper raporu ile hor kullanım nedeniyle oluşan ziyan ve hasar belirlenirken her bir kira mukavelesi ve kiralananın cinsi ve durumu başka farklı kıymetlendirilerek tekrar her bir kiralananın kullanım müddeti her bir kira mukavelesine nazaran başka ayrı hesaplanarak kullanım müddeti ile orantılı olarak yıpranma hissesinin hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir.
Mahkemece gerçek zararın belirtilen halde tespit edilerek sonucuna nazaran bir karar verilmesi gerekirken kira kontratlarının yıl ortalamasının alınması suretiyle kusurlu hesaplama yapılan eksper raporuna dayalı olarak yazılı biçimde karar verilmesi gerçek görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Üstte birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle kararın HUMK’nun 428. hususu yeterince davalı faydasına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nın Süreksiz Husus 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. hususu yeterince kararın bildiriminden itibaren 15 günlük mühlet içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15/01/2020 gününde oy birliği ile karar verildi.
Memurlar
